Diagnostic immobiliers - Vente
Les diagnostics touchent des domaines aussi différents que la santé publique (présence d’amiante ou de plomb dans les peintures), la sécurité des biens et des personnes (installations de gaz et d’électricité, risques naturels, miniers et technologiques), le développement durable (performance énergétique des bâtiments, réseaux d’assainissements collectifs ou non) ou la décence des logements (présence de termites, mesure de la surface habitable).
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Depuis une vingtaine d’années, la législation en vigueur impose au vendeur d’un bien immobilier de fournir au futur acquéreur un dossier de diagnostics visant à informer ce dernier sur certains aspects du logement qu’il souhaite acheter. Ce dossier doit être annexé à la promesse de vente car il ouvre la période de recours dite loi SRU.
Le dossier de diagnostics techniques immobilier est obligatoire pour que le notaire puisse enregistrer la vente mais le type et le nombre de diagnostics composant le dossier diffère selon la typologie, l’année de construction et l’emplacement du bien.
Ces diagnostics sont obligatoires mais n’ont qu’un caractère informatif pour l’acquéreur. Leurs conclusions, qu’elles soient positives ou qu’elles révèlent des non-conformités, n’empêchent en aucune façon la réalisation de la vente.
Quels sont les diagnostics nécessaires pour une vente immobilière ?
Métrage Carrez
Le mesurage de la superficie de la partie privative d’un logement appelé́ également « Loi Carrez » permet de certifier à l’acquéreur la superficie du lot de copropriété qu’il va acheter. La loi ne faisant pas de distinction, cette règle s’applique quel que soit l’affectation du lot vendu : habitation, usage commercial, professionnel tant qu’il est en copropriété.
A noter que les caves, les garages, les emplacements de stationnement ainsi que les lots ou fractions de lots inferieurs à 8 m2 sont exclus de cette obligation. En cas de mesurage erroné, l’acquéreur à un an pour se retourner contre le vendeur d’où l’importance de faire procéder à un mesurage Carrez avant chaque vente.
Important : si la superficie réelle mesurée conformément à la règlementation est inférieure de plus de 5% à la superficie indiquée dans l’acte authentique, l’acquéreur peut, dans le délai maximum d’un an à compter de date de l’acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre des mètres carrés manquants.
Amiante
Les immeubles bâtis dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 doivent faire l’objet d’un diagnostic amiante indiquant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante selon la liste A et B.
Le rapport informe le propriétaire et le futur propriétaire des contrôles périodiques ou des travaux qui peuvent s’avérer être obligatoires.
En cas de d’absence d’amiante la durée de validité du constat est illimitée. En revanche, si une présence d’amiante est détectée, un nouveau contrôle périodique doit être effectué dans les 3 ans.
Suite à l’arrêté du 12 décembre 2012, tout diagnostic établi avant 2013 n’est plus valable et doit donc être renouvelé́, même en cas d’absence d’amiante.
Certain type de matériaux (flocage, calorifugeage, faux plafond, dalle de sol) nécessite à l’opérateur de diagnostic de prélever des échantillons de matière pour analyse laboratoire. Un délai d’analyse doit alors être pris en considération pour la réception du rapport final.
Plomb
Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) informe sur la présence ou l’absence de plomb dans les peintures des logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Ce rapport est accompagné d’une notice d’information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.
Sa durée de validité est illimitée lorsque le CREP conclut à l’absence de plomb ou à une présence de concentrations inférieures à 1 mg/cm2, mais le CREP est limité à 1 an lorsqu’il fait apparaître la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil autorisé.
Dans le cas où le bien présente de nombreux revêtements dégradés plombés l’opérateur de diagnostic peut être amené à transmettre immédiatement au Préfet une copie du constat faisant apparaître cette concentration de plomb.
Termites
L’état relatif à la présence de termites informe le vendeur et l’acquéreur statu sur la présence ou non de termites dans le logement et au pourtour immédiat. Sont concernés par ce diagnostic uniquement les biens situés sur des zones définies comme étant potentiellement contaminées par arrêté préfectoral.
Ce diagnostic a une durée de validité de 6 mois et fait donc souvent l’objet d’une revisite.
Concernant les autres agents biologiques qui menacent le bâti, tels que les insectes à larves xylophages (capricorne, vrillettes, lyctus) et les champignons (mérule, lanzite), il n’y a pas d’obligation de fournir un diagnostic. Néanmoins ces contrôles peuvent rassurer un éventuel acquéreur dans un bâtiment ancien par exemple.
DPE
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d’un logement (DPE sans mention) ou d’un bâtiment complète (DPE avec mention), en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émission de gaz à effet de serre.
Le contenu et les modalités d’établissement du DPE sont réglementés et sa lecture est facilitée par deux étiquettes classées de A à G c’est obligatoire pour toute vente.
Remarques : contrairement à ce qui est indiqué dessus, les durées de validité des DPE ont été modifiées par le décret 2020-1610 du 17 décembre 2000 tel que suit :
- DPE établit entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 > Valable jusqu’au 31 décembre 2022,
- DPE établit entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 > Valable jusqu’au 31 décembre 2024.
Electricité
Les logements qui doivent faire l’objet d’un état d’installation intérieure d’électricité sont ceux qui dispose d’une installation de plus de 15 ans. Ce diagnostic a une une durée de validité de 3 ans.
L’état de l’installation est réalisé depuis le point de livraison d’électricité jusqu’aux récepteurs et prises de courant. L’opérateur de diagnostics doit identifier les parties d’installations qui présentent des parties dangereuses et les localiser.
GAZ
L’état de l’installation intérieure de gaz est un document qui informe l’acquéreur sur la sécurité de l’installation gaz du bien qu’il projette d’acquérir mais n’oblige pas le vendeur à faire réaliser des travaux en cas d’anomalie.
Les logements qui doivent faire l’objet d’un état d’installation intérieure de gaz sont ceux qui présentent une installation de plus de 15 ans. Ce diagnostic a une durée de validité de 3 ans.
Ce rapport concerne l’installation depuis le point de raccordement au gaz jusqu’aux différents récepteurs, chaudière, plaque de cuisson et gazinière inclus.
Important : Certaines non conformités graves peuvent entrainer la coupure immédiate de l’alimentation en gaz par l’opérateur de diagnostics.
Etat des risques et pollution (ERP)
Le vendeur se doit d’informer l’acquéreur des caractéristiques locales liées à l’implantation géographique du bien au travers de l’Etat des Risques et Pollutions (ERP). Ce document, obligatoire pour chaque vente, recense les différents risques liés aux inondations, mouvements de terrain, risque argileux, présence de cavités souterraines, pollution des sols, risque sismique, risque industriel, zone de bruit, etc.
Ce document n’étant valable que 6 mois, nous nous engageons à le remettre à jour gratuitement pour vous accompagner jusqu’à la signature définitive de votre vente.
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